La défiscalisation financière

Les fonds commun de placement dans l’innovation (FCPI) :
  • La composition du produit :
Principalement des PME innovantes cotées ou non cotées : 70 à 100% du portefeuille
  • Nos intervenants sélectionnent des entreprises de croissance, innovantes, avec label bpifrance pour les FCPI,
  • Ainsi que quelques investissements minoritaires pour diversifier.
Minoritairement des placements financiers diversifiés : 0 à 30%
  • Il s’agit d’un portefeuille d’actions, obligations, actions de sociétés exerçant leur activité dans le secteur des matières premières par exemple,
  • Pour la plupart, essentiellement des OPCVM (bouquet de valeurs),
  • Avec une allocation réactive et performante.
  • Le cadre fiscal du produit :
FCPI IR
Il s’agit d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) :
  • La réduction d’impôt est de 18% du montant investi (hors frais d’entrée), avec un plafond d’investissement de 24 000 € pour un couple soumis à imposition commune et 12 000 € pour un célibataire. La réduction d’impôt maximale est donc respectivement de 4 320 € et 2 160 €. La contrepartie obligatoire demandée par l’état pour avoir cette réduction d’impôt est la conservation des fonds pendant des durées allant de 6 à 10 ans.
  • Cette réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des niches fiscales (plafond de 10 000 € en 2016).
  • Les revenus et des plus values pour les personnes physiques sont exonérés (hors prélèvements sociaux).
FCPI ISF
Il s’agit d’une réduction d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) :
  • La réduction d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est limitée à 50 % de 36 000 € soit 18 000 €.
  • La FCPI ISF est assujettie à hauteur de 40% de la valeur liquidative des parts souscrites, en contrepartie d’une durée de blocage des avoirs pendant la durée de vie du fonds. Les durées sont précisées dans le prospectus du fonds.
  • Les plus values sont exonérées à l’échéance (hors prélèvements sociaux).
Les fonds d’investissement de proximité (FIP) :
  • La composition du produit :
Au minimum 70% de l’actif doit être constitué de valeurs mobilières, émises par des PME (petites et moyennes entreprises) ayant leur siège dans un état membre de l’UE et ayant les caractéristiques suivantes :
  • Les PME doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS),
  • Elles doivent exercer leurs activités principalement dans la zone géographique choisie par le fonds, limitée à 3 ou 4 régions limitrophes
  • Il faut impérativement répondre à la définition des PME, c’est à-dire :
    • moins de 250 employés et un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ ou
    • totaliser un bilan inférieur à 43 M€.
  • La composition du produit :
Au minimum 70% de l’actif doit être constitué de valeurs mobilières, émises par des PME (petites et moyennes entreprises) ayant leur siège dans un état membre de l’UE et ayant les caractéristiques suivantes :
  • Les PME doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS),
  • Elles doivent exercer leurs activités principalement dans la zone géographique choisie par le fonds, limitée à 3 ou 4 régions limitrophes
  • Il faut impérativement répondre à la définition des PME, c’est à-dire :
    • moins de 250 employés et un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ ou
    • totaliser un bilan inférieur à 43 M€.
FIP
Cadre identique aux FCPI.
FIP CORSE
Il s’agit d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) :
  • La réduction d’impôt est de 38% du montant investi (hors droit d’entrée), avec un plafond d’investissement de 24 000 € pour un couple soumis à imposition commune et de 12 000 € pour un célibataire. La réduction d’impôt maximale est donc respectivement de 9 120 € et 4 560 €. La contrepartie obligatoire demandée par l’état pour avoir cette réduction d’impôt est la conservation des fonds pendant des durées allant de 6 à 10 ans.
  • Cette réduction d’impôt est elle aussi soumise au plafonnement global des niches fiscales (plafond de 10 000€).
  • Les revenus et des plus values pour les personnes physiques sont exonérés (hors prélèvements sociaux).
Les groupements forestiers (GF) :
  • Il s’agit principalement d’un produit de diversification
  • Le cadre fiscal du produit :
Dans le cadre d’une transmission (donation ou succession), un abattement de 75 % sur la fraction de la part de GF correspondant à des bois et forêt est appliqué. Cet abattement est soumis et permit grâce à une gestion rigoureuse des forêts.
Pour que cet abattement soit accordé, le donateur doit avoir détenu ses parts 2 ans minimum.
Le délai de détention des parts de GF par le donateur (ou défunt) doit être de :
  • Aucun : en cas de souscription à des parts nouvelles
  • 2 ans en cas d’acquisition à titre onéreux
La réduction de la base taxable dans votre patrimoine : Les forêts ou les parts de groupements forestiers sont inclus dans votre gestion de patrimoine avec un abattement de 75%. Ainsi, pour l’état, un bien d’une valeur de 100 ne sera imposé que sur le quart de sa valeur. Baisser la base taxable, c’est baisser naturellement son ISF.
La réduction de l’impôt ISF : Depuis 2009, les parts de groupement forestier répondent aux exigences des articles 199 undecis et 885 O-V bis du Code Général des Impôts et sont éligibles à la loi TEPA-PME ISF à hauteur de 50 % à ce jour, soit pour un maximum de 90 000 € soit 45 000 € de réduction ISF.
Ou la réduction de l’impôt IR : La loi Défi Forêt du 9 juillet 2001, art. 199 decies H du Code Général des Impôts, permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % sur 11 400 € pour un couple ou 5 700 € pour un célibataire.

La défiscalisation immobilière

La loi Pinel/ Duflot :
Le principe de la loi :
  • Obligation de domiciliation fiscale en France.
  • Depuis le 1er septembre 2014, jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur de l’investissement immobiliers locatif.
  • Depuis le 1er janvier 2015, il est possible, pour l’investisseur, de louer à ses ascendants et descendants absents de son foyer fiscal.
Les plafonds de la réduction d’impôt :
  • 300 000 € par personne par an et plafonné à 2 logements maximum par an.
  • 5 500 € par m² de surface habitable.
  • Plafond des niches fiscales 2016 : 10 000 € de réduction d’impôt par foyer. Certains investissements ne sont pas limités par ce plafonnement. Pour des informations complémentaires, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nous.
Les conditions liées à l’investissement :
Le bien immeuble peut être :
  • Un logement neuf ou en construction (par exemple : la maison individuelle),
  • Un logement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA : sur plan),
  • Un logement ancien ou délabré avec de gros travaux. Il devra être reconditionné en logement neuf et servir d’habitation principale pour le locataire (Pinel réhabilité),
  • Un local ou un bureau rénové. Attention, il faut qu’il soit transformé en logement d’habitation principale.
Le niveau de performance énergétique obligatoire :
Niveau de performance énergétique en fonction du type d’acquisition
Type de logement
Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire
Réglementation thermique RT 2012
(ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant
2013)
Nécessitant des travaux
Label HPE rénovation 2009
ou label BBC rénovation 2009
Les conditions liées au locataire:
Plafonds annuels de ressources – Bail conclu en 2015 (revenu fiscal de référence de 2013) – Métropole
Composition du foyer du locataire
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 971 €
36 971 €
30 133 €
27 120 €
Couple
55 254 €
55 254 €
40 241 €
36 216 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge
72 433 €
66 420 €
48 393 €
43 554 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge
86 479 €
79 558 €
58 421 €
52 579 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge
102 893 €
94 183 €
68 725 €
61 853 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge
115 782 €
105 985 €
77 453 €
69 707 €
Majoration par personne à charge
supplémentaire
12 900 €
11 809 €
8 641 €
7 775 €
Les conditions liées à la location :
Il est impératif que la location soit à usage d’habitation principale. Vous avez au maximum 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de votre acquisition pour le louer. La durée de location en loi Pinel est comprise entre 6 et 12 ans pleine ou non en année calendaire.
Les Plafonds de loyer mensuel charges non comprises :
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en
métropole
Localisation du logement
Plafonds mensuels de loyer au m²
2014
2015
Zone A bis
16,72 €
16,82 €
Zone A
12,42 €
12,49 €
Zone B1
10 €
10,06 €
Zone B2 (sur agrément)
8,69 €
8,74 €
La Réduction d’impôt :
Taux de la réduction d’impôt à partir de septembre 2014, selon la durée de l’engagement de
location
Durée la location Taux Répartition de la réduction
d’impôt
Engagement initial de 6 ans Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
1re prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
2e prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an
Engagement initial de 9 ans Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an
Prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an
La Location meublée LMNP/LMP :
La location en meublé non professionnel (LMNP) :
  • Vous pouvez acheter un ou plusieurs logements meublés mais vos recettes ne doivent pas dépasser 23 000 euros TTC.
  • Ils doivent comporter au minimum 4 services.
Les 4 services minimum :
  • L’accueil + la réception,
  • Le petit déjeuner,
  • La blanchisserie + la fourniture de linge de maison,
  • L’entretien + le nettoyage des logements.
Les avantages fiscaux du statut de LMNP :
  • Déductibilité de toutes les charges provenant de cette activité (intérêt d’emprunt, charge de copropriété, taxe foncière, …) pour s’imputer sur les revenus de même nature (BIC).
  • Le statut LMNP vous permet aussi de récupérer la TVA à 20 % sous condition de garder le bien 20 ans.
  • Vous bénéficiez, au choix, de la réduction Censi-Bouvard à 11 % sur 9 ans ou de l’amortissement de la valeur du bien sur les revenus locatifs générés.
Bénéficiez d’autres avantages :
  • Votre bien est géré entièrement par un exploitant professionnel.
  • Le bail commercial est de 9 à 12 ans ferme puis par tranche de 3 ans. Vous êtes donc tranquille sur de longues durées.
Inconvénients :
  • La valeur de la LMNP n’est pas uniquement fonction du marché immobilier. Il dépend de son rendement interne (les loyers) et de la qualité de l’exploitant.
  • Lors d’un décès ou d’une donation, vous pouvez être imposé sur les plus values ainsi qu’au titre du résultat exceptionnel (comptabilité). Il y a donc une double imposition.
  • Dans le cas d’une faillite de l’exploitant, le bien perd de la valeur. Cette valeur est reprise lorsqu’un nouvel exploitant est sélectionné.
Conseil :
Pour être indépendant du gestionnaire et transformer le bien meublé en bien immeuble normal ou en location nue dans le futur, nous conseillons vivement les :
  • les résidences étudiantes :
    • Produit à rendement garantie et modulable.
    • Le marché de la résidence étudiante se caractérise par une forte demande face à une pénurie de l’offre.

    • Il va générer des revenus sur une longue période.
    • Vous avez, à terme, les avantages du rendement des studios sans avoir eu, pendant la durée de financement, les à-coups des changements de locataires. Vous avez un bail avec un loyer garanti avec ou sans locataire.
Remarque : à titre privé, les logements étudiants sont généralement vides 2 mois en été.

Pour un investissement pérenne ainsi qu’une forte rentabilité avec des gestionnaires solides et compétents (+ de 30 ans parfois) :
  • les résidences de santé publique – EHPAD
    • Les résidences médicalisées répondent à une forte demande liée à l’accroissement d’une population vieillissante et dépendante.

    • Taux d’équipement : Entre fin 2007 et fin 2013, la population des 75 ans et plus a augmenté de 1,5% par an. Dans la même période, le nombre de places d’hébergement de personnes âgées (maisons de retraite, logements-foyer et USLD – unités de soin de longue durée) n’a augmenté que de 1,37% par an. Il y a donc une érosion du taux d’équipement (env. 125 places d’hébergement pour 1000 personnes de 75 ans ou plus).
    • Ce sont des établissements adaptés, qui accueillent dans un cadre médicalisé des personnes, seules ou en couple, ayant plus de 60 ans et en perte d’autonomie. C’est un excellent produit d’investissement pour placer votre argent, pour compléter vos revenus ou pour préparer votre retraite.
    • Les taux de rendement sont de l’ordre de 4.5 à 5%.
La location en meublé professionnel (LMP) :
Si un investisseur a un capital important à placer, que ses revenus complémentaires sont surtaxés, imputant la rentabilité du support utilisé, la LMP peut répondre aux besoins des investisseurs.
Exemple de surtaxe :
  • Rentabilité du support à 5 % BRUT
  • 1 % d’impôt sur la fortune sur la valeur du bien
  • 45% d’impôt sur le revenu
  • 15,5% de prélèvements sociaux sur le rendement
  • 5% × (1- (0,45 + 0,155)) – 1% = 0,975% de rendement NET au lieu de 5%
Conditions du statut LMP :
Il faut réunir trois conditions simultanément :
  • Des recettes annuelles supérieures ou égales à 23 000 €,
  • Des recettes représentant au moins 50% des revenus du foyer fiscal,
  • Un membre du foyer fiscal doit obligatoirement être inscrit au registre du commerce des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
Les avantages fiscaux :
  • Il est possible d’imputer les déficits fiscaux générés par les intérêts d’emprunt, les assurances liées à cet emprunt, les charges locatives, les taxes foncières… sur LE  REVENU GLOBAL.
  • Après la 5ème année, exonération de la plus-value de cession dès lors que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
  • Pendant 2 ans, la taxe foncière est exonérée.
  • Exonération de l’impôt sur la fortune (ISF) sur la totalité du ou des biens qui sont considérés comme biens professionnels.
  • Sous certaines conditions, lors de la transmission du patrimoine, un abattement de 75 % sur la valeur des biens peut être réalisé, baissant ainsi les droits de succession.
Quels sont les inconvénients du statut :
Les avantages sont évidents sur le plan fiscal, mais le statut de LMP comporte principalement des lourdeurs administratives :
  • Les formalités comptables et fiscales sont importantes,
  • L’investissement initial est très important.

Le démembrement de propriété :

Un bien immeuble = 3 droits fondamentaux :
  • L’Usus ou le droit d’user de la chose,
  • Le Fructus ou le droit d’en récupérer les fruits (revenus locatifs)
  • L’Abusus ou le droit d’en disposer (vente, transmission) ou de l’aliéner (détruire).

  • L’usufruitier : Il détient l’Usus et le Fructus mais pas l’Abusus. Il va le partager avec le nu-propriétaire. Il existe des usufruitiers dit « viager » ainsi que des usufruitiers dit « temporaire ».
    • L’usufruitier temporaire va posséder, pendant une durée déterminée, l’usus et le fructus. Au terme de la durée déterminée chez le notaire et par contrat, l’usufruit s’éteint ou disparaît au profit du nu-propriétaire qui va récupérer la pleine propriété et tous les droits du bien immeuble.
    • L’usufruitier viager conserve son droit jusqu’à son décès.
  • Le nu-propriétaire : Il détient en partie le droit d’aliéner la chose ou Abusus. Il détient aussi un droit futur total sur le bien qu’il récupérera lors de la disparition de l’usufruit. Il redeviendra donc plein propriétaire du bien.
Pour les investisseurs qui n’ont pas nécessairement besoin de revenus complémentaires, il est possible d’acheter de la nue-propriété. C’est un produit ultra spécifique et très pertinent quand il est bien monté.
 L’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier avec achat temporaire de l’usufruit par un bailleur social ou à un professionnel permet, en contrepartie des loyers pendant une durée de 15 à 20 ans, de ne payer que 50 à 60 % du prix du bien immobilier.
 Au terme d’une durée définit chez le notaire ou contractuellement, le bien immobilier vous appartiendra et vous pourrez soit le louer, soit l’habiter, soit le vendre. La récupération de la pleine propriété ne correspond pas à une plus-value.

Les avantages fiscaux et généraux du démembrement :
  • Vous achetez un bien immeuble entre 50 et 60 % du prix de départ. Vous ne payez donc que votre quote-part de frais de notaire. Par transposition, on peut donc dire que vous encaissez tous les loyers futurs dès le départ et sans fiscalité. Vous êtes donc protégé contre la loi ALUR et la vacance locative.
  • Vous êtes nu-propriétaire. Le bien n’entre donc pas dans le calcul de votre ISF. C’est l’usufruitier qui va s’acquitter de l’ISF s’il s’agit d’un particulier.
  • Vous n’empruntez que 50 à 60 % du prix du bien donc vous avez un prêt moins important et donc moins d’intérêts d’emprunt. Il est possible de les déduire sur les loyers d’autres appartements que vous louez uniquement dans le cas où vous le gestionnaire est un bailleur social ou un particulier qui loue le logement.

Inconvénients :
  • La valeur de votre bien dépend du choix de vos intervenants (gestionnaire de patrimoine, bailleur, gestionnaire / asset manager si SCPI). Vous devez avoir un professionnel qui va essayer de baisser les risques liés à l’immobilier.
  • Quand vous redevenez plein propriétaire, il entre de nouveau dans votre ISF.
Conseils :
Vous devez faire appel à des experts en gestion de patrimoine comme nous. Nous pourrons :
  • Choisir pour vous des bailleurs compétents,
  • Des gestionnaires reconnus,
  • Trouver des immeubles qui ne sont pas démembrés en totalité mais où il existe une mixité d’occupants (locataires, propriétaires).

La loi Malraux :

  • Son objectif premier a été de permettre la réhabilitation des centres-villes et la restauration des immeubles historiques.
  • C’est une loi accessible pour toute personne physique fiscalement domiciliée en France.
  • Les sociétés civiles immobilières (SCI IR) soumises à l’impôt sur le revenu les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent également y prétendre.
Les Conditions :
  • L’immeuble doit être rénové (réhabilité) en entier et non pour partie,
  • Les travaux doivent s’étendre sur un maximum de trois années,
  • Les logements doivent être loués nus à usage d’habitation principale pendant 9 ans minimum et 12 mois maximum après la fin des travaux.
  • Le locataire ne peut en aucun cas être membre du foyer fiscal ou ascendant ou descendant de l’investisseur.
Les avantages :
Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le prix des travaux. Il est possible d’avoir une réduction d’impôt plafonnée à 100 000 € de travaux tous les ans sur 3 ans maximum. Le taux de la réduction d’impôt dépend, quand à lui, du secteur :
  • Dans un secteur sauvegardé : 30 % de réduction d’impôt sur les travaux,
  • Dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager) : 22 % de réduction d’impôt sur les travaux.
Remarque : vous pouvez étaler cette réduction d’impôts et les travaux sur 3 ans.
Exemple dans un secteur sauvegardé :
Foncier : 50 000 €/ Travaux : 150 000 €
  • Travaux de 100 000 € réalisés pendant la 1ère année : La réduction est de 30 000 €,
  • Travaux de 50 000€ réalisés pendant la 2ème année : La réduction est de 15 000 €.
La réduction d’impôts est donc de 45 000 €.
Les inconvénients :
  • L’investissement ne peut porter que sur une opération groupée de restauration complète d’un immeuble situé dans certains secteurs sauvegardés et non sur un appartement.
  • Ce sont des produits rares. Demandez notre expertise.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

  • Mutualisation des risques multiples et des aléas : C’est d’un placement qui regroupe plusieurs dizaines de millier d’épargnants et plusieurs dizaines d’immeubles. Les SCPI peuvent peser de 1 à 4 milliards d’euros. Cela permet donc de protéger son investissement de pertes de loyers ou de dégradations par la dilution. Un loyer perdu ne représente rien quand vous avez 100 entrées de loyers ou 1000. L’investisseur possède une partie de 5 à 1000 immeubles.
  • Rentabilité et modularité : Le rendement des SCPI non fiscales est entre 5 et 6 %. Les SCPI fiscales ont des rendements de 1 à 2 % et parfois, pas de rendement du tout. Pour contrer la fiscalité plutôt lourde des SCPI, vous pouvez soit les prendre à crédit, soit en nue-propriété, soit les mettre dans l’assurance vie pour en avoir la fiscalité allégée (après 8 ans, 7,5 % + prélèvements sociaux et abattement de 9 200 € ou 4 600 € sur les intérêts que vous soyez en couple ou célibataire). Vous pouvez aussi prendre des SCPI fiscalisées à l’étranger qui auront un impôt beaucoup plus faible et pas de prélèvements sociaux. On passe donc environ de 5% de rendement brut à 4 % de rendement net au lieu de 2,5 % net.
  • Protection contre les logements vides : Le fait de posséder 5 à 1000 immeubles protège des accidents de loyers impayés. Vous diluez le risque de non paiement des loyers car vous avez entre 5 et 1 000 locataires différents.
  • Etranger : Vous pouvez acheter des SCPI qui investissent à l’étranger (surtout Allemagne / éviter les logements de particuliers et ne prenez que du logement de bureau et de magasins à l’étranger). Cela vous permet de diversifier tout en conservant vos droits et le droit français MAIS AVEC LA FISCALITE ALLEMANDE BIEN PLUS BASSE QU’EN FRANCE.
Si vous cherchez un moyen de placer votre argent tout en profitant d’avantages fiscaux importants, il est temps de vous intéresser à la défiscalisation financière.
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